中共第二十屆中央委員會第四次全體會議，于2025年10月20日至23日在北京舉行。

全會提出：“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕。要促進高質(zhì)量充分就業(yè)，完善收入分配制度，辦好人民滿意的教育，健全社會保障體系，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快建設(shè)健康中國，促進人口高質(zhì)量發(fā)展，穩(wěn)步推進基本公共服務(wù)均等化�！�

這是房地產(chǎn)首次被明確歸入“保障和改善民生”板塊，與就業(yè)、教育、社保等民生核心領(lǐng)域并列。歷經(jīng)二十余年的風雨跌宕，中國房地產(chǎn)行業(yè)終于掙脫了“經(jīng)濟引擎”與“金融產(chǎn)品”的路徑依賴，實現(xiàn)了向“民生保障”這一初心的歷史性回歸。

過去二十年，房地產(chǎn)的定位是國家發(fā)展階段的縮影。在城鎮(zhèn)化的洪流中，它曾是無可爭議的“經(jīng)濟增長引擎”。拉動投資、帶動上下游產(chǎn)業(yè)、貢獻地方財政，其功不可沒。然而，在規(guī)模的狂飆中，住房的屬性悄然異化。它從滿足居住需求的“產(chǎn)品”，日益淪為追逐溢價的“金融資產(chǎn)”�！案吒軛U、高負債、高周轉(zhuǎn)”的模式在催生市場泡沫的同時，也為宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定埋下了隱患。

重磅！中央定調(diào)：回歸民生本位，未來 5 年房地產(chǎn)走勢定了

2024 年以來，中央多次通過政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議等關(guān)鍵場合釋放房地產(chǎn)調(diào)控信號，"回歸民生本位" 成為貫穿政策體系的核心主線。這一定調(diào)不僅終結(jié)了房地產(chǎn)過度金融化的發(fā)展路徑，更標志著行業(yè)進入以民生需求為導向的轉(zhuǎn)型新階段。站在 2025 年的時間節(jié)點回望，政策 "組合拳" 已推動市場顯現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象，而展望未來五年，房地產(chǎn)市場將在民生導向的政策框架下，完成從規(guī)模擴張到質(zhì)量提升的根本性變革。

民生本位：政策轉(zhuǎn)向的底層邏輯與實踐路徑

房地產(chǎn)回歸民生本位的政策轉(zhuǎn)向，源于對行業(yè)發(fā)展階段的深刻研判。經(jīng)過二十余年高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化率已突破 66%，住房自有率趨于飽和，市場供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，居民需求從 "有沒有" 向 "好不好" 的轉(zhuǎn)變?nèi)找婷黠@。與此同時，此前 "高杠桿、高周轉(zhuǎn)" 模式積累的風險逐步暴露，部分房企資金鏈緊張導致 "保交樓" 壓力凸顯，背離了住房的民生屬性。在此背景下，中央確立民生本位導向，既是破解當前市場困境的關(guān)鍵抓手，更是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

政策層面已構(gòu)建起多層次的實踐體系。在需求端，通過 "四個取消"" 四個降低 "的組合措施精準發(fā)力：全面取消限購、限售、限價等行政性約束，將契稅優(yōu)惠面積標準從 90 平方米提升至 140 平方米，降低首付比例與存量房貸利率，顯著降低了購房成本。2024 年 12 月實施的增值稅新政，對個人銷售 2 年以上住房一律免征增值稅，直接激活了二手房市場流通。在供給端，" 兩個增加 "政策精準補位：新增 100 萬套城中村改造項目，將" 白名單 " 項目信貸規(guī)模增至 4 萬億元，既保障了剛性住房供給，又通過貨幣化安置滿足居民改善需求。

更具長遠意義的是制度性建設(shè)的推進。中央明確提出 "嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量" 的供給側(cè)改革方向，要求建立 "人、房、地、錢" 要素聯(lián)動新機制，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這意味著政策重心從短期市場刺激轉(zhuǎn)向長期民生保障體系構(gòu)建，為未來五年市場發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

市場走勢：總量趨穩(wěn)與結(jié)構(gòu)分化的雙重圖景

在民生導向政策的引導下，未來五年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) "總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域分化" 的清晰格局。從核心指標看，商品房銷售面積將進入平臺整理期，預(yù)計年均維持在 10 億至 11 億平方米區(qū)間，較 2016-2020 年高峰期顯著回落，但銷售額有望依托產(chǎn)品升級實現(xiàn)溫和修復(fù)，2030 年或回升至 12.5-13 萬億元區(qū)間。這一變化反映了行業(yè)從規(guī)模擴張向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)型的本質(zhì)特征。

區(qū)域市場的分化將進一步加劇，成為未來五年最顯著的特征之一。一線及強二線城市憑借人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實的優(yōu)勢，住房需求仍具韌性。2024 年 11 月，深圳預(yù)售新房成交同比增長 158.9%，二手房成交創(chuàng)近 46 個月新高；上海二手房成交量突破 2.7 萬套，創(chuàng)下年度峰值，印證了核心城市的市場韌性。與之相對，部分三四線城市面臨庫存高企與人口外流的雙重壓力，市場規(guī)�；蜻M一步收縮，去化周期可能延長至 20 個月以上。長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群將成為市場增長的主要貢獻者，預(yù)計三大區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資占比將保持在 58% 以上。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級換代將重塑市場供給格局。隨著居民對住房品質(zhì)要求的提升，綠色建筑、智能社區(qū)、適老化住宅等高品質(zhì)產(chǎn)品成為主流方向。住建部明確提出 "抓樣板、立標準、建體系、強科技" 的 "好房子" 建設(shè)路徑，要求應(yīng)用新一代信息技術(shù)與綠色低碳技術(shù)，打造不同價位的優(yōu)質(zhì)住房產(chǎn)品。這一趨勢推動房企競爭焦點從土地儲備轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力與運營能力，預(yù)計到 2030 年，綠色智能技術(shù)應(yīng)用投資占比將達 15% 以上，改善型住房占比將從當前的 35% 提升至 50% 左右。

模式重構(gòu)：民生導向下的行業(yè)生態(tài)變革

回歸民生本位不僅重塑市場走勢，更將推動房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)的根本性變革。傳統(tǒng) "高杠桿、高周轉(zhuǎn)" 模式已難以為繼，行業(yè)集中度將持續(xù)提升，具備穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)、多元業(yè)務(wù)布局的頭部企業(yè)將占據(jù)優(yōu)勢地位。2024 年數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金占比已升至 38.7%，較 2020 年提高 9.2 個百分點，而國內(nèi)貸款占比降至 12.4%，顯示行業(yè)對金融杠桿的依賴度顯著降低，財務(wù)穩(wěn)健性成為企業(yè)生存發(fā)展的核心競爭力。

"雙軌制" 供給體系的完善將成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要支撐。在商品房市場聚焦品質(zhì)提升的同時，保障性住房建設(shè)加速推進，預(yù)計 2025-2030 年相關(guān)投資規(guī)模年均增長 6%-8%，2027 年前將籌建保障性租賃住房 600 萬套以上，帶動投資超 2.5 萬億元。這種 "保障托底、市場升級" 的雙軌模式，既解決了新市民、青年人的安居問題，又滿足了居民的改善性需求，實現(xiàn)了民生保障與市場活力的有機統(tǒng)一。

存量市場的崛起將開辟新的發(fā)展空間。隨著增量市場趨穩(wěn)，城市更新、存量改造、住房租賃等領(lǐng)域成為新的增長點。預(yù)計到 2030 年，住房租賃市場規(guī)模有望突破 3.5 萬億元，年復(fù)合增長率保持在 7% 以上。REITs 等金融工具的完善將加速存量資產(chǎn)盤活，推動行業(yè)從開發(fā)銷售向持有運營轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)將成為房企新的利潤來源，重構(gòu)行業(yè)價值鏈條。

風險防控與長效發(fā)展的平衡之道

實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，需要在短期風險防控與長期民生保障之間找到平衡。"保交樓" 仍是當前政策的重中之重，4 萬億元 "白名單" 項目信貸支持已取得顯著成效，2024 年全國商品房交付率較上年提升 12 個百分點，有效保障了購房人合法權(quán)益。未來五年，政策將持續(xù)壓實地方政府、房企、金融機構(gòu)各方責任，建立健全商品房交付監(jiān)管機制，從根本上化解交付風險。

預(yù)期管理成為穩(wěn)定市場的關(guān)鍵抓手。2024 年 10 月，房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)較上月回升 2.5 個百分點，預(yù)期指數(shù)回升 1.8 個百分點，顯示市場信心正在修復(fù)。未來政策需持續(xù)釋放穩(wěn)定信號，通過土地供應(yīng)與人口需求的動態(tài)匹配、房價走勢的合理引導，避免市場出現(xiàn)大起大落。同時，需警惕部分城市政策 "一日游" 現(xiàn)象，保持調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

長效機制的完善將為行業(yè)發(fā)展提供制度保障。土地供應(yīng)方面，將建立與人口流入掛鉤的動態(tài)調(diào)整機制，核心城市有望增加居住用地供應(yīng)比例；財稅政策方面，房地產(chǎn)稅試點可能穩(wěn)步推進，發(fā)揮稅收對住房需求的調(diào)節(jié)作用；金融政策方面，將構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的金融支持體系，既滿足合理融資需求，又嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點，中央 "回歸民生本位" 的定調(diào)為房地產(chǎn)市場指明了發(fā)展方向。未來五年，房地產(chǎn)將告別規(guī)模神話，在民生保障的軌道上實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。對于購房者而言，市場的理性回歸意味著更優(yōu)質(zhì)的住房產(chǎn)品與更合理的價格區(qū)間；對于房企而言，轉(zhuǎn)型陣痛中孕育著新的發(fā)展機遇。當住房真正回歸其居住本質(zhì)，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正成為保障民生、支撐經(jīng)濟的穩(wěn)健力量，為高質(zhì)量發(fā)展提供堅實支撐。