2024年4月流傳的高盛三國房價對比圖，把復(fù)雜問題變簡單了。三國房價見頂后前兩年跌勢幾乎重合，但第三四年開始分叉：美國用3年反彈，日本跌了17年才穩(wěn)住。如今中國正站在見頂后的第四年，名義房價看著穩(wěn)，實(shí)際成交價卻常打八折，跌幅只到美國當(dāng)年一半、日本零頭。大家最關(guān)心：接下來是硬著陸還是快速回血？
其實(shí)在解讀中國之前，我們必須先揭開美日經(jīng)驗(yàn)的“畫皮”。長期以來，人們習(xí)慣性地將美日樓市的命運(yùn)歸結(jié)為“國家選擇了不同的道路”。然而，在我看來，這與其說是國家層面的宏觀決策結(jié)果，不如說是一場深刻的區(qū)域結(jié)構(gòu)性洗牌，一場殘酷的“區(qū)域淘汰賽”。
先看日本。很多人談到日本的“失去的二十年”，往往會聚焦于其央行的貨幣政策失誤。但更深層的原因，藏在“東京神話”與“地方凋敝”的強(qiáng)烈反差之中。上世紀(jì)90年代泡沫破裂后，盡管東京歷經(jīng)三十年才重回巔峰，但在廣袤的日本腹地，景象卻截然不同：2018年，全國高達(dá)846萬戶空置住宅，空置率達(dá)到驚人的13.6%。
這并非偶然，癥結(jié)在于日本未能及時孵化出能夠替代傳統(tǒng)制造業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長動能不足，財(cái)富創(chuàng)造停滯。加之人口從1.27億萎縮至1.21億，且年輕人潮水般涌向少數(shù)大都市，使得大量偏遠(yuǎn)地區(qū)的房產(chǎn)淪為“負(fù)資產(chǎn)”，無人接盤。這表明，當(dāng)產(chǎn)業(yè)空心化和人口流失并行時，再強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體也無法避免地方樓市的結(jié)構(gòu)性坍塌。
再看美國。2008年次貸危機(jī)后，美聯(lián)儲的量化寬松政策確實(shí)為市場注入了流動性。但若認(rèn)為這是美國樓市快速復(fù)蘇的唯一原因，就過于簡化了。真正的“功臣”，是其充滿活力的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)——硅谷的科技浪潮、波士頓的生物醫(yī)藥集群。
這些高薪、高附加值的產(chǎn)業(yè)，源源不斷地創(chuàng)造了財(cái)富和就業(yè)。舊金山近二十年房價飆升250%的背后，是IT精英們對住房的旺盛需求。反觀底特律、芝加哥這類傳統(tǒng)工業(yè)城市，在缺乏新興產(chǎn)業(yè)支撐后，房價便如同日本那些被遺忘的角落，長期處于低位徘徊。
更不容忽視的是，美國人口從2.5億激增至3.3億，其中超過六成的增長來自于移民。這些新移民不僅帶來了勞動力，更帶來了住房需求，且他們多數(shù)都流向了那些擁有高薪產(chǎn)業(yè)的城市。這清晰地揭示了“人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)撐房價”的邏輯。
因此，美日經(jīng)驗(yàn)告訴我們，政策只是短期刺激，長期的樓市走向，根本上取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力和人口流動的方向。
審視中國當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，一個鮮明的特征撲面而來，前所未有的分化。2025年的市場數(shù)據(jù)，為這一判斷提供了最直觀的佐證：10月，全國百城新房均價微漲0.28%，而二手房卻下跌0.84%。一線城市新房逆勢上漲0.52%，而三四線城市新房反而下跌0.14%。這種“冰火兩重天”的景象，正深刻揭示出中國樓市的未來答案。
杭州濱江區(qū)，絕對是這場分化大潮中的一個明星樣本。2025年3月，這里的一塊宅地拍出7.7萬元/平的天價，這已是與北上廣深核心區(qū)比肩的水平，甚至吸引了11家房企激烈競逐。這并非市場投機(jī)情緒的盲目蔓延，而是其強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的必然映射：數(shù)字經(jīng)濟(jì)占據(jù)濱江區(qū)GDP近70%，這里的科技巨頭每年吸引著數(shù)十萬大學(xué)畢業(yè)生前來創(chuàng)業(yè)就業(yè)。高收入崗位匯聚，政府大力實(shí)施人才補(bǔ)貼政策，同時，地鐵、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施的完善也為人才安居提供了保障。這形成了一個良性循環(huán)：“產(chǎn)業(yè)拉動人才，人才支撐房價”，濱江區(qū)的樓市熱度，正是這一邏輯的完美體現(xiàn)。
反觀那些未能抓住產(chǎn)業(yè)升級機(jī)遇、人口持續(xù)流出的小城市，其境遇則顯得格外艱難。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年9月三線城市新房、二手房價格環(huán)比雙雙下跌0.4%，同比跌幅更是達(dá)到3.4%。在這些城市，缺乏新增就業(yè)機(jī)會，人口凈流出，導(dǎo)致房產(chǎn)供大于求，價格自然難以維持。這與日本那些“無人區(qū)”的房產(chǎn)命運(yùn)，何其相似。
這樣一看，美日兩國走過的路，以及中國當(dāng)下正在發(fā)生的一切，都指向一個顛撲不破的真理：房價的短期波動或許受政策影響，但其長期走向，終究取決于兩大核心要素：一是能否持續(xù)創(chuàng)造高附加值的“金飯碗”產(chǎn)業(yè)，二是能否吸引并留住有購買力的“新市民”。
中國樓市的未來，注定不會簡單復(fù)制美國的全面反彈，也不會全盤照搬日本的漫長沉寂。更準(zhǔn)確的預(yù)判是，我們將目睹一場更為精細(xì)化的“優(yōu)勝劣汰”：那些具備產(chǎn)業(yè)活力、人口凈流入的城市，將繼續(xù)保持韌性，甚至實(shí)現(xiàn)局部增長；而那些產(chǎn)業(yè)空心化、人口流失的城市，將面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，甚至可能步入漫長的調(diào)整期。
說到底，房地產(chǎn)從來不是孤立的市場，它更像是一面忠實(shí)的鏡子，折射出地方經(jīng)濟(jì)的真實(shí)底色。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造收入，人口帶來需求，這兩大引擎的協(xié)同發(fā)力，才是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行的根本。這不是抄襲任何國家的作業(yè)，而是所有國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，都無法逃避的基本邏輯。
